マンション購入

HARUMI FLAG(ハルミフラッグ)の価格・坪単価・間取りと気になる点

HARUMI FLAG
HARUMI FLAG

2019年の最注目マンションであるHARUMI FLAG(ハルミフラッグ)の販売が5月下旬から始まります。

HARUMI FLAGの概要

HARUMI FLAG
物件名 HARUMI FLAG
所在地 東京都中央区晴海五丁目502番
入居予定時期 2023年3月下旬
総計画戸数 4,145戸
(SEA VILLAGE 686戸、SUN VILLAGE 1,822戸、PARK VILLAGE 1,637戸)
専有面積 61.06㎡~152.10㎡

出典:HARUMI FLAG

HARUMI FLAGは東京オリンピックの選手村の跡地を再開発してできるマンションで、東京都が土地を相場の1/10とも言われる価格でデベロッパーに払い下げしたことから安い分譲価格での販売が予想されています。

また4000戸を超えるマンションが供給されるので、需給関係から周辺相場への影響も注目されています。

現在の相場が非常に高い中ではありますが、新築マンションの 価格は

土地の仕入値+材料費+人件費

などの費用積み上げ方式で決まるため、土地が安く仕入れられたということは、その分だけ安い価格で分譲されることになります。

今後値上がりが期待できるのではないかと私も以前から注目していました。

HARUMI FLAGの間取り

HARUMI FLAGの間取りは2LDKから4LDKとなっており、専有面積はSEA VILLAGEが85.37㎡~152.10㎡、SUN VILLAGEが61.06㎡~116.58㎡、PARK VILLAGEが66.59㎡~108.31㎡となっています。

HARUMI FLAGは都心、また最近の相場状況にしては珍しく、80平米台の広めのお部屋がメインとなっています。

私が希望する60平米台の部屋もありますが、数としては少なそうですね。

やはり安い土地の仕入れ値もとに、広めの部屋を提供して、都心でも広々住みたい人や家族の需要に応えようとしているのでしょうか。

代表的な3LDKの間取りは以下のような感じです。

■3LDK・88.47平米
HARUMI FLAG

廊下短めで3部屋が完全に区分けされていて、使いやすそうな間取りですね。

私自身は広すぎて持て余してしまいそうです。。

私が希望する狭めの2LDKについては以下のような間取りになっているようでした。

■2LDK・66.59平米
HARUMI FLAG

こちらは60平米台で、リビングと居室の1つをつなげられるタイプで私好みです。

PARK VILLAGEのタワマン寄りの配置なので、商業施設が近くにあり便利に住めそうです。

■2LDK・63.51平米
HARUMI FLAG

こちらはさらにコンパクトで好みですが、SUN VILLAGEの中でも海側で駅やBRTの停留所が遠くなりそうなので微妙かもです。

HARUMI FLAGの特徴、メリット

HARUMI FLAG

HARUMI FLAGは都心との距離が近く、近くに駅はないもののBRTという高速バスが接続する予定になっていて、うまくいけば都心まで15分というアクセスの良さが魅力です。(新橋~晴海間は最短10分で運行予定)

また東京オリンピックの選手村を大再開発したという唯一無二の希少性もプレミアムが付くのではないかと期待しています。

と、いろいろHARUMI FLAGの可能性を感じていますが、何と言っても価格ですよね。

この高い相場で相場より安く物件が買えるというのはかなり貴重、 マンション相場の高さに辟易としてた私としてはチャンスが訪れた感じです。

HARUMI FLAGのデメリット、気になる点

ですかHARUMI FLAGには懸念点もいくつかあります。

駅が遠い

まずは 駅からの距離の遠さです。

最寄りの勝どき駅までは表記で21分、実際に歩くと30分ぐらいかかる立地なので、通勤など生活の利便性には疑問符がつきます。

車がないとだめな立地なのかなと思っていて、車なしの私にとっては厳しい立地です。

またその駅距離の遠さは資産価値にも影響があるでしょう。

引き渡しが四年後となる

次に引き渡しが四年後の2023年になっている点も注意が必要です。

引き渡しが四年後とかなり後になることで、住むまでに期間がかかるほか、住宅ローンの金利リスクを負う必要があります。

住宅ローンは返済がはじまる引き渡しの時の金利に影響を受けますので、今が低金利でも4年後に金利がアップすることで返済額は一気に跳ね上がる可能性があります。

金利が上がったからキャンセルというのも手付を放棄しないといけないので損失は大きく、4年後の金利動向が誰にも予想できないことからかなりギャンブルになるのではと思っています。

むしろこの低金利水準よりも更に下がる可能性は低いので、アップサイドの可能性がほとんどなくダウンサイドのリスクだけが高いようなギャンブルをすることになります。

変動金利で借りて買うのはかなり怖いですね。。

供給される部屋の専有面積が80平米超がメイン

また供給される部屋の面積が主に80平米以上となっている点も 私にとってはマイナスです。

元々広い部屋を必要としていませんしできれば狭い部屋でもできるだけ都心で・・というような考え方なので、60平米台の部屋でも十分です。

80平米以上の部屋が中心となるHARUMI FLAGは選択肢が少ない・狭まるという意味でマイナスと言えます。

後は晴海という土地が埋め立て地なので、地震などの災害のリスクがある点も注意が必要と言えるでしょう。

東日本大震災の時には同じ埋立地の新浦安などは液状化の被害にあいましたし、埋立地である晴海も同様のリスクがあります。

ただこれは豊洲や勝どきなど他の湾岸地域にも言えることなので、HARUMI FLAGだけのデメリットではないと言えます。

湾岸地域に住むならそれなりの覚悟が必要ですよね。

HARUMI FLAGは購入すべき?

と、このようにHARUMI FLAGは価格面では相場より安くなる可能性があるものの 投資用としても居住用としても考えた時にどちらでもデメリットがあるのでかなり迷っています。

ネット上でも否定的な意見が目立ちますが、ふたをあけてみれば、なんだかんだで結局値上がりしそうですよね。

迷っていては良い物件はすぐに売り切れてしまうんだろうなあと。

気になるHARUMI FLAGの価格については、坪単価で300を切る水準と言われていて270ぐらいなのかなと。

引き合いの弱さによっては坪250万円というのもありえます。

そうなると80平米の部屋で7000万円ちょっとという価格が予想されます。

これまであげた通り、いろいろデメリットがある中での7000万円超えの買い物は少し踏ん切りがつかないかなー。。

坪250万円であれば、60平米の部屋で5,000万円で購入できることになるので、この相場の中で中央区アドレスと考えると破格の安さとなりますね。

60平米(約20坪)の部屋の場合、坪単価ごとのグロスの価格は以下のようになります。

坪250万円:グロス約5,000万円
坪260万円:グロス約5,200万円
坪270万円:グロス約5,400万円
坪280万円:グロス約5,600万円
坪290万円:グロス約5,800万円
坪300万円:グロス約6,000万円

坪250万円となれば確実に買いに行きたくなるような価格で非常に魅力的になりますが、さすがに坪250万円はないでしょうね。

坪250万円から300万円が予想レンジとなりますので、60平米の部屋なら5,000万円から6,000万円で買えることになります。

諸々リスクを考えれば、それでも高いとも言えますが、どうするか悩みどころですね。

ただ選手村跡地のマンションがすごくお買い得になるだろうという記事を見てから2年ぐらい待った記憶があるので、多少思い入れもありどうしようか検討中です。

今回の板状は待って、本命のタワーマンションで購入に動くべきか。。悩みどころです。